【巫师】吃透中国房价的一切，但是主神视角

[!info] Source
https://mp.weixin.qq.com/s/SIDjPmDdGhfDMMs96NEIbg

大家好，我是巫师

这期两万字，让你魂穿到“主神”视角，吃透关于中国房价的一切

一，锚 

主神的战略

你俯瞰芸芸众生，拿起各种经济报告和内参，发现都是车轱辘话，你有点生气，房价要回归我还不知道吗，你担心的不是房价要跌，你担心其实是更大的深渊，两个大字——人心

你心里最清楚，稳房价是稳市场，稳市场是稳银行，稳银行是稳金融，稳金融是稳秩序，稳秩序是稳社会，稳社会就是稳人心，Which是你和全中国的最根本利益

作为主神，你知道有两个战略你必须马上实施

首先你画了一个图，假设Y轴代表房价，x代表时间，而价格的短期下行幅度较大时，一路崩盘就是这个走势，这个夹角度数会非常大，甚至逼近90度，这叫跳楼，是硬着陆，也是你最担心的事儿 

但连小学生都是知道了房价势必价值回归，那么说明Y轴的向下移动不可避免，那如何让夹角变小呢，聪明的你灵光一闪，你发现使劲拉长x轴，这个夹角就越来越小

但你知道，这个模型过于简单，经济系统还具有随机性和复杂性，还有很多要解决的问题，但没关系，你至少有了希望，你把这个夹角称为【软着陆】，而中间的复杂过程，后面咱们一层一层剥开

这时你内心已经有了判断，房价的下行不是一年两年，不是五年十年，而是要持续一代人，甚至是两代人

就算房价会降很多，但你最终希望房价依旧会降到一个相对合理的位置，甚至还要有点小贵，然后一直震荡横盘，可以理解为买一个房子从工作25年变成工作15年，这里的25和15都是个虚值啊，你们意会一下

因为你希望房子对于普通家庭来说依旧是一个高高的目标，你不希望房价跌到普通人能轻易买到的地步

一层层拆解

我们一层层拆解

还记得我那句话吗——债务不是手段，债务就是目的，大家看了视频和书籍，学习了各种金融概念，觉得这是高大上的现代社会才有的东西，为自己生活在【文明】中而庆幸

但今天我想让你重新思考一下，这些被搞搞捧起的概念，到底是什么呢

在巫师看来，公司、货币、银行、股票、债券等等，都是虚的，每位屏幕前的观众，在你今天魂穿主神之前，以前作为一个人类，你唯一的【锚】，就是每个人类个体实实在在的【劳动时间】，其他的都是扯淡

锚，就是真正硬通货，真正的本源，真正的核心和真正的动力源，你发现人类真是个有意思的物种，他们在自己的文化作品里也会给这种【锚】起名，比如魔法值、蓝量、查克拉、灵能、真元等等，消耗这些“硬通货”，可以发动技能，改变世界甚至创造世界，巫师把所有类似的东西，都称为【锚】，回到地球Online

我们的锚——就是【劳动】本身，劳动才是世间万物一切的本源，劳动换来了一切，而不是钱

劳动不但是文明的基石，更重要的，【劳动】本身非常稀缺，人类看似可以活近百年，但除去幼年和老年的20年，除去生病的时间，除去每天约1/3-1/4的睡觉时间，再叠加人类真正能够专注于创造和劳动本身，只有几个小时，而后就会达到体力和专注力的上限

所以人类个体真正的劳动时间是远低于表面的，钱是被创造出的概念和幻象，而在有限的青春进行的珍贵的劳动，才是实打实本源

人类群体博弈

更深一层，人类掌握了工具，经历工业化，掌握了科技，相对于其他生物，除了细菌病毒外，人类在陆地已经近乎无敌，人类从努力让异类臣服，变为开始努力让同类臣服，虽然人类也会合作、利他、互惠、道德规范，但人类还是一直在进行着不间断的群体博弈，虽然披着各种旗号，但胜利方往往可以掠夺、奴役他人，又或者是制定种族优劣，制定全球分工，让自己处于利益的高位，但这本质是什么呢，不是为了消灭同类，而是怎么让自己尽量不贡献【锚】，而让更多的其他同类贡献【锚】，同时尽量多的吸取其他人贡献出来的【锚】，也就是我享受，而别人工作

刚开始有些厉害的人类选择使用暴力，就是用铁链子拴着同类，大鞭子抽着同类，让另一部分人给自己干活，为什么要抽着呢，因为你不抽他们，他们是不会乖乖上交自己的锚的，也就是劳动

但这个效率太低了，之后人类的符号、语言、文化不断升级演变，比如人类不但会算数，还懂得了数学，人类不但会【交流】，还学会了【交换】，这一下子解决了【如何更好的获取其他人的锚】这个大问题

Aha moment

因为作为主神的你，回顾人类进化时，看到了那个人类的顿悟时刻

人类中最聪明的那一小撮人，在【交换】的基础上，发展出了【交易】，这下通畅了，【交流】-【交换】-【交易】这个链条变得简单，就是这撮人类发明了【钱】这个东西，从贝壳，到白银，再到一张绿色，或者红色的，可以无线印刷的纸

人类群体开始真正广泛的主动贡献自己的【锚】，因为每个人都在用自己真实的【锚】换取【钱】这个幻象

其实人类同时也在用【宗教】这个玩法，它让人们团结、可操纵、减低沟通成本、提供身份和意义、在缺乏国家时提供信用，但同时让抽取同类的锚的行为更加高效，不过宗教还是略有逊色，没有价值和财富叙事的增幅这么大，这么彻底，因为宗教还是有些弊病的，很多宗教其实都同根同源，互相抄袭，不但没有推进“统一”，还把人类分割为了无数个群体，互掐，战争，消耗了有生劳动力，而且不同宗教教义对应不同的行为准则，且大部分都不聚焦于让人类劳动从而建设社会，而是聚焦于很多脱了裤子放屁的事儿，但毕竟是碍于当时的认知局限

而用钱衍生出的各种金融幻象就是质变了，首先财富是对全体人类的【车同轨书同文行同伦】，不分派别不分教义不分语言，面对闪闪发光的一堆黄金，伊斯兰信徒和犹太教信徒都会wow一声，进一步的，劳动就能获得【钱】，就能变得【富有】，富有这个概念也是普世的，而后宗教的根基不断被科技消解，宗教对人类的锚的抽取效率就更低了

再进一步的

你发现人类当中那群比较聪明的，还在钱的基础上发明了公司、银行、资本、股票、债券等等更复杂的幻象，人类沾沾自喜的称它为——现代金融体系

这个体系的“好处”是“左脚踩着右脚飞升”，就是已经获得别人大量锚的个体，由于拥有了巨大的锚，他有能力再次增加自己吸取别人锚的效率和正当性，历史的长河里，更多【锚】又带来更高效的【吸取锚】的能力，这两者形成正循环，强者更强，有些人发明了基尼系数这个概念来衡量它，但往往只能窥其一斑，甚至基尼系数本身也是众多衍生物的一种，在所有衍生物中【债务】这个幻象，更是把这种“抽取”的力量发挥到更高的维度，因为【债务的责任】比【对富有的渴望】更加有效，人们更加兢兢业业的，主动的，衣冠整齐的，体面的贡献自己的锚，很多人类个体因为学习了信用、利率、债务等等金融概念，觉得自己认知得到大幅提升，觉得自己沐浴在文明之光中

负能量的威力

人的动力分为两类，第一类是源自对成功的渴望，你想成功，所以你努力，我把它叫【正能量】，第二类动能则相反，就是源自对失败的恐惧，就是你努力是源自【害怕失去】，或者是背负了某种责任，而非有什么收益，这类我把它叫【负能量】

一个不幸的事实是，【负能量】要远远比【正能量】要牛逼的多的多的多

只不过这中间还需要有一层转化，就是必须拿着人类生存的必须要素作为【转化器】，巫师把它取名为【萝卜】

比如有几种选项，你不贡献【锚】，就没饭吃

你不贡献【锚】，就没自由

你不贡献【锚】，就不能交配

你不贡献【锚】，就没地方住

大型共谋现场

但你作为主神，根本不想这么搞，这不是你本意，经常有人说这背后是一场阴谋，有人想通过让基本需求变的特别贵，所以要大家不断劳动，来满足基本需求，这样就可以长久的贡献锚

但事实上并没有什么阴谋

这一切是地方、地产商、供应商、金融机构、炒房客、传统社会共识和资产持有者等几个群体，完成的一次大型的，无意识的，市场化运动，这本身就是人类群体间博弈的无意识结果，漫长的人类文明史中，从奴隶制、到宗教、到封建君主等等，再到现代金融资本主义这个模式，也只是一个微不足道的的小篇章

其实你刚刚在魂穿主神的时候就发现，以上奇怪的想法一股脑冲进你的大脑，这些其实是巫师自己的世界观，以上只是一个框架雏形，如果不是做视频，我会写他个2万字来细细论证每层推演，但这期仅作为深入房价前，咱们需要提前说好的共识

但现在魂穿主神的你，一点就通，轻易的就消化了这些思考，所以你选择继续观看这个视频

但你毕竟已经是有全知视野的主神了，从宏观坍缩至微观的房地产领域，你发现了一个大问题

这种让大家贡献自己的【锚】方式，就算玩不转了，你觉得大不了就不玩了，结果就是没有没有新增的 【锚】了，但你发现不对了，如果这个模式停止了，不但没有新增的 【锚】，还会让大家破坏以前的锚建立起的成果

但房价回归的趋势，作为主神的你当然最早知道，你又知道民众也知道了这个趋势，很多民众也知道了你知道这个趋势，很多民众也知道了其他民众也知道了这个趋势，其他民众也知道了更多民众知道了其他民众也知道了这个趋势，一个危险的共识正在形成，有的人已经直接不玩了

还记得开头说你有两个战略吗，第二个战略就是：不能让这种共识蔓延，因为如果大量的个体不贡献自己的【锚】了，不但人类顶层的那一小撮最聪明的个体无法继续享受，社会本身也会停滞不前，甚至倒退，这个倒退不是技术和工业的倒退，是我们已经被夹在了一个由复杂的金融和信用杠杆垒起来的一个摇摇欲坠的世界，一旦不玩这个游戏了，其余所有游戏都别想玩了

二，传导链

时代的大山

如果不稳房价，会发生什么呢，比如小A首付300万+贷款700w，一共 1000w买了套房，如果任由房价快速下行，那很快房子就变成了700w，500万，一直跌到300万，小A一想，我靠我首付的那300万就能直接买一套新房了，心态已经崩了

而且因为国家层面，比如日本吧，房价下行伴随的是经济进入下行周期，日本进入通缩的边缘，小A收入降了，消费就变少了，大家不消费了，当然企业的收入也变少了，企业能发给员工的工资也变少了，甚至很多人被裁员了，那大家的收入更少，消费和投资更少，很多人纷纷断贷，坏账和风险不断累积，甚至有可能直接击穿金融系统，小A一看周围哀嚎遍野，还还个p的贷款啊，这时银行一反常态，原本高高在上的银行求着小A说，哥们你别断贷行吗，咱们商量商量，利率可以聊，时间可以延，你没工作了，那我们帮你找份工作行吗，小A从未感到银行能如此温暖，但可笑的是，在银行信贷经理的各种努力下，小A的收入也不见起色，是真的还不上了

银行只能收回房子，但房子已经降到300万了，就算能拍卖出去，只能抵小A欠银行700万当中的300万，剩下的400万欠款，小A这辈子还是得继续打工还上，梳理一遍就是，首付300万没了，房子也没了，还多了400万的债，小A后半生得打工给银行还债

一夜回到奴隶制，当然了，这是你作为主神可以使用的，极端的简化模型的推演，真实情况更复杂，我5年前的发布的视频：【日本经济崩盘始末】中详细拆解了当时的过程，放到如今，我依旧认为是全网最值得一看的关于日本崩盘的视频

社会不安定因素

这么一大串推演下来，听起来小A很惨是吧，但我告诉你，恰恰相反

反而现在的小A已经无所畏惧了，爱谁谁吧，世界末日快来吧，破罐破摔的心态滋生，而现在的小A，已经成为了一个日本【社会不安定因素】，而同时，还有千千万万个【社会不安定因素】默默形成，大家都希望世界毁灭，一切推倒重来

你们一定刷到过类似的观点，比如我是无房阶级，房价崩了跟我何关，等到降到白菜价，我就抄底，而且我要看着那些有一堆房的富人玩空中飞人，崩的越快我越开心，这种观点，看到过的打个看到

如果真的人民达成了房价会快速下行的【共识】，从而引发崩盘，银行系统崩盘，经济崩盘，整个社会信用体系崩塌，再传导至实体社会，生产停止，社会动荡，引发链式反应，一块面包5万，一碗牛肉面10万，此时全国已经进入紧急状态，公共服务入不敷出，公共设施无钱维护，也没人维护，帽子人力不够维持秩序，混沌初现，没学可上，没医生可看，因为他们的工资都发不出来，同时，你的存款已经无法取出，你投资的所有权益性资产事实上崩盘，固收类也同理，人和人之间开始猜忌，算计，治安已经不复存在，偷窃抢劫强奸开始频频发生，不怀好意的人纷纷希望抓住这个机会，城市居民用电，用水，用网等基本生活必需品开始出现松动，政治局势开始出现裂痕，各种组织，宗教，党派，开始纷纷出现，以前大家只是买不起房，现在大家发现什么都买不起，手里握着的都是一捆捆废纸，之后就不是经济问题了

当然再强调一下，这个推演的是极端简单的场景，不要忽视经济和人心的复杂性，这个场景就算在全球发生，也不可能在我国发生，一会我会告诉你我为什么这么笃定，不扯主义，也不扯产业链集群和工业那些，就说房价

抄底

等每个人真能一个月工资就能买个房子了，听起来挺爽，但那时候还有没有【工资】这个概念都要两说了，极低的房价一定是另一个深渊的映射，它并不仅仅是个数字

一个热知识，我国是一个典型以【间接融资】为主的结构，就是金融的传导链，大部分以银行为支柱，而相对的【直接融资】，就是公司是发行股票和发行债券等等，直接从投资人手里拿到钱，相反的刚刚的间接融资就是，大家先把钱给银行，就是存款，然后银行再把钱贷给企业

所以银行成了承重柱，不能倒。房地产+银行贷款的玩法，就是捆绑了信用体系的大头，从而捆绑了整个社会，有了Bluff政府的能力，不然皮带哥们为什么那么有恃无恐，为什么他们敢以此威胁全国，时代的一粒沙，就是普通人的一座山

成年人世界的选择，往往是两害相权取其轻，我们不能放弃房地产，就是两害相权之后做出的艰难抉择，至于如果真的放任房价崩盘，有人怀疑，真的那么严重吗，巫师你会不会危言耸听，有可能，但没人知道，就算有很多国家走了类似的路，大家常常聊的日本韩国经济等等，但我们只是和他们表面像，骨子里经济真不一样，有人说房价崩盘没那么严重，但谁敢拿着全国人民的资产和中国国运去试呢，这就成了一个既无法证明，也无法证伪的命题

反而是那些已经真正置身事外的恨国党最希望中国房价崩盘，从而引发社会动荡，所以外网华人圈的中国药丸论，其实他们赚不了多少钱，他们是真想中国死，时政区天天说哎呀，美国怎么对我们不好了，欧洲怎么对我们不好了，欧美日韩所谓的反华和恨华，在中国药丸论这群人面前，根本不值一提，最恨中国人的，最想中国社会崩盘的，其实是中国人，而且我告诉你们，中国利益上最最最大的盟友，不是俄罗斯，不是朝鲜，反而是那个我们天天要“打倒”的——美国

中美才是整个世界上最大且最离谱的盟友

这个背后的利益链，你们想看的话，打个想看，我还是用爬虫抓一下评论区

好了，说到现在，作为决策者的你经过消化这些事实，你在全知视角下知道了稳房价的必要性，你下定了决心，这期视频的开头部分终于完结，但具体怎么办呢，你开始了力挽狂澜，下面本期视频正式开始 

三，力挽狂澜的你

聪明的你想到，要在不知觉中降价，要温水煮青蛙，所以我说了很多年，就是国家一定要让房价有分歧，不能让人民形成【共识】，一旦一致看多，那就是自杀式爆炒，相反的，一旦一致看空，那就是暴跌，连带着全国跟着一块崩，后果都是一小挫人富起来，然后跑到国外，然后全国人民承担后果，注意啊，就算是许家之流，他们只是喝个汤

总之，在下行大势下，你知道，对房价的调控要掌握火候，而这个你恰恰很擅长

政策调控

其中最大的手段就是我国长期以来的政策工具箱，很多人在那研究政策，在我看来都是脱了裤子放屁，我多个视频反复强调的【权利来自人心】，政策工具本身是有点效果，但当你不使用工具时，大家对工具的期望或者是恐惧，才是最大的影响人心的因素，核武器的威力不在于其爆炸当量和杀伤人口数量，而是【你拥有核武器】本身，比如一但某个大政策抛出后，大家发现没啥用，那么那时候，全民对房价的【共识】就会迅速达成，一旦民众达成了共识，房价只能往某一个方向加速冲锋，死亡冲锋

为什么政策一点一点放，为什么限购一点一点打开，你以为全都解除限购了，大家就来抢房了，你以为大家不买房，是因为限购吗？你以为我不买迈巴赫，是没领到那300块钱的优惠券吗

你们懂我意思哈，既然说到迈巴赫，那么梅赛德斯奔驰最新车型已经火爆上市，点击下方预——哔，抱歉啊，还没接到呢，展示一下广告位哈

我们分两边看，在业主这一侧，也就是卖方，让一部分业主还抱有幻想，比如我政策工具箱一点一点出，让你觉得我还有大招，以后说不定【金九银十】还能回调一下，然后我等回调了再卖，这样卖方就不会一股脑全挂出来，缓解抛盘压力，买方看着这些政策，觉得以后再放松一些，可能还能涨，大家愿意接盘的同时也有个念想，还是能玩下去

房地产政策的威力在于【拥有】而不是【使用】，因为关键不在于【政策效果】，而是在于怕你不玩了

以前打野球最怕有人说，把球给我，我回家了，我不玩了，你可别介，你一回家，那大家都没得玩了，玩吧，再玩会儿吧，求求了

暗抬购买力

第二，哄也还是得拿出点真东西，尤其是对买方，比如搞什么第四代住宅，高质量住宅等等，加量但是不加价，也就是买房人的实际购买力提升了，这样买方也愿意继续玩这个游戏了，更厉害的是，卖方一看，woc，房价这个数的绝对值也没怎么降，觉得自己家房子很坚挺嘛，侥幸心理就上来了

其实地产商集中推出什么好房子，4.0住宅等等，这个是其实是很早的政策落实下来的，也就是在结构上供应优质地块，就是区位好+容积率低等等，而房子本身也有大量的新标准，从挑高、采光、隔音、智能等各个方面进行提升。从各个省市的官方都能扒到相关的文件，摘录如下，你们去老地方自取，反正加量不加价，买吧买吧

减少供给

第三就是减少供给，不然价格崩的更快，这里有几个基础指标，大家以后观测这几个指标就行，第一，从房地产开发投资完成额可以看出啊，投资侧是逐年都在往下走个30%，咱们频道做的图都是用的专业的工具导出的国家官方的数做的，我以前在投行的时候是每人都配一个账号的，但现在要自己买，说实话，挺贵的，所以你们看其他人不自己去找一手数据，一方面是不会用这些金融工具，第二也是不想花这个钱，但巫师是在中金干dirty work出身，其他的我不敢比，但这些图表你们放心，而且点关注随便用，就说是你做的，如果看谁的图和我的图的数不一样，那就以我为准

说回来，但这个图还不明显

我们再拉出房屋新开工面积，可以看到2025年三季度的数已经出了，相较于2023同期，已经接近腰斩

第三个指标，当价格产生分歧，并且长期下行，同时供给大幅降低，中国房产就进入了【缩量】时代，这时候我们就可以看【商品房销售面积】，这个下行趋势也是一目了然，而且其中的【累计同比】这条线，就一直没正过，说明我们在持续缩量

卖不出去了，或者叫卖不动了，就是一个普遍现象，但作为主神的你觉得其实还挺好，至少量价齐缩，也同样助力价格的【缓慢下降】，符合你的意志

这时作为主神的你还能看到一个上帝视角，把剩下的所有相关指标都做到一个图里，也就是房地产投资额，销售面积，销售额，新开工面积，你就会发现，转折点就在2021年下半年，从高位一路飞速冲到水面之下，注意这是累积同比的图，所以水面之下就是负数了，就是整体由增转跌了

进一步的，你看到了第五个图，你有点小慌了，因为你发现了另一个隐患，就是房地产对GDP的拉动率，这个数值也冲到水下了，你一直觉得，咱们的gdp不靠房地产增长，那不靠就不靠了，现在麻烦了，房地产不拉动经济就算了，反而开始拖累整体gdp了，这里变为负数就是开始往下拽了，你心里咯噔一下，但结论还是一样的，必须稳房价 

价格保护

聪明的你想到，稳房价其实行政手段也可以上一点，比如用各种“窗口指导”，来限制挂牌价的下限，就是在平台上挂出房子的时候，卖家的挂价不许太低，不然就会“扰乱市场”

但是你发现，甚至都不用你动手，这个市场中已经形成了自发的价格保护机制

比如很多新楼盘的售楼部，为了加速卖楼，宣布小区降价，但之前已经买了这个小区房子的业主们，就等于是买在高价了，资产瞬间缩水，所以纷纷举着横幅冲到售楼处大闹一通，不许地产商降价，看似他们很无理，但如果我是业主，我反而会很支持他们，出不了人力我也要出点财力给这些大哥，我多个视频都说过，人应该以自己的核心利益作为行为准则，而不是那些宏观的/国际的叙事，当然你可能不认同我这个价值观，但是你不能否认一个事实，就是这个社会的运行模式，就是【按闹分配】，地产行业已有无数成功案例，而我说的还不是新房售价这么简单，甚至不只是房地产，你越深入社会你就会越觉得一切都是草台班子

民间的自发的价格保护机制还有很多，再举个例子

比如很多小区业主搞了什么“保价联盟”，就是所有卖房的人达成协议，谁都不许先降价，企图联合对抗买方，这个是最傻缺的，纯纯比谁最傻，结果发现群主把大家忽悠的不降价，群主最先降价逃跑

这时候不得不提到一个著名的回答，有人问，一个人可以蠢到什么程度，一个房产中介说我哥们很蠢，他在等着房子降价，回答的时间是2019年，而这个回答在2024冲到第一，完美的回答了【一个人可以蠢到什么程度】，先生以身入局，我等佩服

事实上，你会发现这个市场里的聪明人和老油条，要么早就跑了，要么在偷偷逃跑

同时还在哄着其他业主，这样看来，怎么全世界都在哄着业主，其实这场游戏一开始，就是地方+银行+地产商+媒体+炒房团的一次大型共谋，以前的经济腾飞说明以前哄的很成功，而到了新的周期，更得哄着，不哄着就要全盘崩塌

回到你魂穿主神的视角，经济学家们开始各种分析你作为主神的财政政策、货币政策、利率、重组、白名单等等等，你暗自庆幸，你知道他们本质是分析你创造出的【表世界】，甚至有人在批评你，但你并不生气，因为在一些列操作下，你的【里世界】终于稳了，也就是一招招下来【稳人心】的效果很显著，你坐的也更踏实了，因为背后隐藏的社会不安定因素大幅减少，这个才是让你安心的核心

而你以上打出的多张牌，成功让价格缓慢下降，又进一步起到了消除社会不安定因素的作用，你是怎么做到的呢，四个大字——分摊痛苦

分摊痛苦

如果房价缓慢的下跌，小A 1000万买的房，一看形势不对，然后800万卖给了以为房价有可能回调的小B，但过了几年跌到了600万，小B认赌服输，挂在平台上出售，然后急需给小孩上学的小C看到了，觉得600万买个学区比较划算，小C就从小B手里600万买了这个房子，小B觉得亏了200万就当看走了眼，继续努力工作赚钱，等小C的孩子完成了中学学业，不需要这个学区房了，这个房子已经跌倒400万了，小C一想，罢了罢了，就当亏的这200万是给孩子的教育投资了，然后小C把房子以400万卖给了小D

以前是小A一个人承担了一切，而现在是ABCD四个人阶梯性的承担了一切

而且四个人都心理上接受了，不但没有产生反社会倾向，而且依旧努力工作

房价的回归本应该产生巨大的伤害，但你用这种阶梯式软化传导链的模式，消解了社会不稳定因素，分摊了社会成本，让经济系统得以继续运行，让大家继续贡献【锚】

你太厉害了，赞美主神

这边搞得差不多了，但另一边还有几个大坑需要你填上，因为现在有很多人买了房，但住不上，这也是非常棘手的【社会不安定因素】，所以你又马不停蹄地开始了【保交楼】

四，稳字当头

保交楼

首先保交楼你一定是没问题的，我们用一张图梳理一下保交楼+保民生的节点，这一晃也好几年过去了，从2021年出现多家民营房企宣布债务违约，到2022年7月你带领中央首次提出“保交楼、稳民生”，再 到2024年 “白名单”，你花在保交楼上的努力还是很猛的

根据各省政府工作报告和各省住建厅官网数据，大多数省份在过去的一年保交楼任务完成良好，交付进度基本达90%以上，其中黑龙江、宁夏、青海、湖南等省份保交楼交付率达100%。作为保交楼重点省份，河南2024年交付率达到95%， 

当然你也知道，2026之后，保交楼将进入深水区，你需要做更多筹划，而且有些已经在实施了，后面一点一点说，各个地区的保交楼战报如下，你们自取，你看到这些信息，力挽狂澜的你感到很欣慰

救房企

据金融监管总局披露，房地产融资协调机制已支持1400万套住房建设交付，“白名单”项目的贷款金额达5.6万亿元

保交楼的背后其实是救房企，你得让他们给你干活，你站在高台上，看着底下这堆精明的商人，你一拍桌子，恩威并施，你说到，有些人可以救，但有些人不值得救，大家心领神会，但是你要求被救活的，必须把工程干下去，必须把没房住的老百姓的房子给建好，你救他们，也是为了让他们干活，但你知道房企资金困难和违约风险的背后是他们的债务问题 

这几年不是某几家房地产企业遇到问题，因为问题是普遍的，之前的【高杠杆拿地、发债、预售】一整套是按照“高周转→高销售→高回款”那个旧模式设计的

所以每到到任何一个还钱节点必然一大堆窟窿，如果直接违约、清盘，项目会停、房子交不了、上下游都受伤，所以你要想办法别一下子褒姒

债务重组

你知道，这时就该祭出债务重组这张牌了，其实大家不用看那些复杂的科普，巫师简单几句把债务重组说明白，就是把短债拉长，别集中到期，原本今年要还的，改成3年还、5年还，然后利息打折，叠加宽限期变长，但这些都是边角料，最务实的是债转股或者债转项目收益，就是我欠你的钱不还了，换成股份给你，以后能不能涨回目标价位，别问，问就是我们都在用力的活着

债权人一看，我靠，你欠我本金加利息一共1个亿，现在东砍砍西砍砍，最后变成一堆新的债券和股票，只剩3000万了，真黑啊你

房地产企业一看，嘿，你还不满意是吧，那我直接给你表演空中飞人，或者我直接润走，然后“下周回国”，到时候企业这个烂摊子直接清盘，但你要知道，我现在国内这点资产，首先要把员工工资发了，第二要把欠国家的税还了，还剩下点“桌椅板凳”，你看看值多少钱，就算还有点，你们这群债权人慢慢排队吧，你现在嫌3000万少，到时候就给你剩30万你就老实了，债权人算了算，只能含泪答应，再分享一个冷知识，如果到时候房子卖不出去，股价也涨不上去，项目收益也不理想，那又得再砍一刀，出现二次重组，3000万再变900万，那你也得答应

但是，这个但是很重要啊，债务重组这个事儿，把欠的1个亿变成3000万，债主们其实答应的很痛快，一是他们没什么可选的，二是这些账目，不需要具体的关键签字人承担什么个人责任，所以签字没压力，三是对于房地产商的经典债主，也就是银行、信托等大型国家金融机构，有能力吃下这个坏账，毕竟我国国民财富的盘子够大，实际上，一部分坏账会转嫁给未来的纳税人、投资者或消费者，这背后又涉及金融市场的风险外溢，这个我们不展开，这时候有人一听，啊这跟自己还扯上关系了，不然你以为呢，巫师的车轱辘话又来了，债务不会消失，只会什么，两个字，只会转移，天天说化债化债，化的谁的债，把债化给了谁，债务听上去很专业，而我们开头已经论证过人类的锚的力量，债务是金融幻象，这个本质是问，谁来把谁应该干的活，谁应该付出的劳动，给付出了，劳动和责任转移给了谁，我这期说到这，也值得你一个关注了

总而言之，一般一说重组，其实债权人知道这是给自己【止损】呢，比如某大型房企8月已有超过77%公开票据持有人签了重组支持协议，这其实是个HE（就是好结局），恒大的那个破盘子才逗呢，2023年4月，恒大对离岸债做过一版方案，把债分成Class A、Class C等，Class A大约77%的持有人同意，Class C只有30%，在法院要求的时间内，磨到最后，也没能达成共识，而且期间又出现了实控人被调查、部分业务合规问题，这对债权人来说等于不确定性陡增， 2024年1月，香港高院下了清盘令，理由就是拖了两年还谈不拢，那就都别谈了，这种破罐破摔下，债权人对恒大的回收率预期已经跌至极低，外资House分析师曾测算，境外债啊，债权人回收率可能低至约 3%，很多人纷纷表示，3%都太乐观了，能给你剩个0.5%就不错了

这下你就知道了如何拿捏这些房企的债务了，债务重组如果能不断推进，那等于就是给房企减负了，这样他们可以喘口气继续干活，这一点上，你干得不错

不过这时你还是听到了一些负面的声音，你也担心，房子是建起来了，但货币政策的负面效应也要考虑，毕竟白名单已经5万亿，但也还好，你看了看CPI也就是物价指数，金融和经济素养深厚的你，更多的是担心别太靠近通缩了，这些很多期视频都讲过，不再赘述，还是回到眼前的重点，两害相权取其轻，先求稳

稳三保

相同的道理，在轰轰烈烈的保交楼大潮中，“三保”也在如期进行，就是地方的“保工资、保民生、保运转”

“三保”在一般公共预算之列，而“三保”之中，工资与基本民生优先级最高，本质上还是让社会秩序不能崩塌，稳定！稳定！还是稳定！

中国房地产，稳字当头，巫师认为想真正触发系统性风险的多米诺骨牌，还差的太远，有人肯定说，你过于笃定，你不懂经济，但我告诉你，你不懂中国

外网心心念念的药丸更是遥不可及，关于稳楼市的一切，我国都会安安稳稳的完成，我这话就摆在这儿，接受未来10年20年甚至50年的检验，而且巫师我自己的投资都放在了看【稳】局势的多头上，但毕竟之前在大A亏的过于凄惨，我就不跟你们推荐了，主打一个真金白银的相信国家

刺激政策

以上的背后，是你下定决心推出的1.3万亿超长期特别国债+ 12万亿化债+专项债组合拳，并已开始落地

你所主导的财政思路今年发生历史性转折，也就是从过去的严守纪律转向积极救助，一是财政总量显著扩张。2025赤字率预计提高至4%，赤字规模约5.66 万亿，两项都创了改革开放以来新高

二是专项债与特别国债多管齐下，各年度的政府工作报告中都提到发行超长期特别国债，前几年均在1万亿左右，今年1.3 万亿

其中你拿出约 8000 亿投向“两重”项目，两重就是大基建、大安全，5000 亿元支持“两新”建设，两新就是大规模设备更新 + 消费品以旧换新

目的是减轻当期财政压力；给银行、保险、养老金提供一批超长期“无风险资产”，利于稳定收益率曲线；同时直接托底制造业投资、基建和消费，防止经济掉入“通缩+负债螺旋”

短期其实已经见成效了，居民收入和消费者信心指数已经显著改善

再有就是12万亿的化债方案，让短期现金流缓过来，有钱去发展经济、保民生，对银行：是把高风险平台贷款换成政府债，坏账压力和资本消耗都下降，对经济：则是一边防风险，一边让地方卸下包袱再上路，避免财政紧缩拖累总需求

如果说以前的刺激只是为了去杠杆、严控债务、托房市，而现在2025的一系列的动作，其实是从更高维度的对经济的刺激

说实话，你的这套组合拳，让行业内很兴奋，大家期盼能够稳中落实，且稳中有升

房价收入比

一切向【稳】还有个指标可以关注——【房价收入比】，就是不光看房价的绝对值，而是看你收入和房价的比，这个指标和【工作多少年才能买房】类似，都是相对指标，看这个图，一线城市的房价收入比当然是高于中小城市的，但也出现了显著下降的迹象。例如，北京上海的【房价收入比】下降了约30%，全国下降了约15%，这个指标越下降，越说明居民在房子的实际购买力的上升是大幅上升的，但就算降幅这么明显了，以北京和上海为例，也只是从逆天的50倍左右，降至37倍的水平 

这时候肯定有人觉得不对了，我收入没涨啊，还有很多人说，我收入还降了呢

收入这个事儿，不少经济学家都想论证中国人均收入其实挺好，但后来都成了笑料，但大家还是围绕在收入本身上，巫师既然提了房价收入比，那其实就是在说购买力

我们的收入肯定是远远低于欧美发达国家，但咱们人力成本优势也确实存在，人力成本优势是一个委婉的说法哈，就是可以用极低的花销购买别人的【锚】，就是别人的劳动时间，比如外卖快递小哥，从而间接的购买力隐形提高了，而进入【伪通缩】时代由于个别物价的下降，更显得你购买力的提升，就比如上面的房价收入比，而对于制造业，家电手机汽车什么的，还能享受到由于叠加了人力成本低而在产品价格上带来的优势

购买力

但购买力这种夜壶问题，常常被引导至外月圆的叙事去

所谓西方那些文明的幻象，工人福利极好，工作时间少，而且收入还高，不是他们更民主更文明更灯塔，而是他们吸别人的血包吸了很多年，通过工业品的高附加值，汲取了别的国家的下层的锚，也就是劳动时间，从而充盈了自己国内人民的血包

高级产业链的高利润附加值，就是先发国家利用技术优势去吸落后国家的发展税，一架飞机几十个亿，一个车床几千万，一个高端医疗器械几千万，一个发动机几个亿，你不买你就永远发展不起来 

当然，吸血的形式也有不同，几个亿的工业机器，这是一种模式，绿色钞票的金融铸币税吸血，也是一种模式

不断强调产业升级和高质量发展，反低端内卷，这条路是必须要走的，走通了是真的能拿到整个人类大蛋糕的一大块，相对的就要有人把原来吸的血吐出来，不想吐有两个办法，再去吸一吸别的软柿子国家，甚至是自己的盟友，榨干他们的价值，第二个办法就是阻止我们

别人想要打断我们这个进程，除了战争，就是想办法让我们内部崩盘，比如触发上述的一些恶性链条

跟中国玩战争这条路就别想了，以前你们有飞机大炮，而我只有钢铁般的意志。然后我们也有了飞机大炮，而你们最好也有钢铁般的意志，只是现在，我们的钢铁也有了意志 

想要打断中国上升的进程，战争已经不是一个选项了，只能靠内部崩塌，所以这里又回去了，最不稳因素，就在房地产+金融上，把这个“突破口”要保护好，坚持【稳】字当头

你看，几条线穿透房价这场厚厚迷雾后，你发现，房价这件事儿其实就是已经进入【垃圾时间】了，就是屏幕前的你已经穿透了房地产这个游戏的本质了，你也知道未来会怎么走，大家会怎么做，其实已经没什么变量了

五，小市场

放弃宏大叙事

这时大家已经不需要去了解那些宏观经济和国际局势了

这些都是我们这些财经博主做视频，和分析师们写报告的车轱辘话，我们博主是放羊的，你是砍树的，你也跟着放眼全球放眼全国了，我的羊放完了，你的树砍完了吗，巫师告诉你，研究房价，你先盯着你那片树林就行，你那片树林是什么

也就是你生活的省份/城市/区县/甚至是小区，再说一遍我说了很多年的【巧克力块】理论，每个小区，都是一板巧克力上的一块，每一块都是天壤之别，每一块都是个单独【小市场】，而且小区和小区之间，是【旱的旱死，涝的涝死】

对于某一个房产的价格，决定因素只有一个，不是人口，不是政策，不是宏大叙事，只有唯一的因素，就是有个大聪明乐意接，这个大聪明他愿意多少钱接，就这么简单

所以对于一个小区来说，就看这个小区有多少人卖，多少人接，为什么想接，有什么不可替代价值

不可替代价值

别跟我扯什么产业辐射，临近地铁，高端商圈，皇家园林，那全是边角料，就以北京北京为例——学区，因为【教育资源】是北京在全国具有【不可替代价值】

再有就是经典的分析人口结构，天天说出生率下降，以后的学生少了

人口结构的问题，对于顶尖的中小学，依旧是千军万马走独木桥，北京金字塔顶的教育资源依旧是未来全国争抢的关键

别骗自己

学区这个因素只是举个例子，如果说学区是【不可替代价值】之一，那什么是【可替代价值】，比如我周围有个很不错的商圈，离某个医院很近，这些都不是【不可替代价值】，别人不用非得在这个小区买房才能去那个医院看病，也不用非得在这个小区买房才能去那个商场购物，只有到了【在这买房才能上这个学校】这个地步，才算不可替代价值，如果某个小区不但没有不可替代价值，而且你在了解完你这个【小市场】后发现，这个小区的供给还很足，那就别算自己要赔多少，就记住巫师的6个大字，【早出手就是赚】

六，说给卖方

刚需需求

卖方看到这儿估计会难受，所以巫师先对卖方分享一下，过了这一章再和要买房的人分享

先说对卖方的话：房地产的需求依旧庞大，老生常谈的数据就不列了，说一些小众的思考

第一，被批判最多的——买房才能结婚的论调，现在网上大家都好像众人皆醉我独醒，都说不必焦虑，不必遵循上一代的传统，可以租房结婚，但事实上，人是社会性动物，年轻的夫妻很难完全脱离双方父母的认知和支持，而独立存在，租房结婚依旧是少数 

怀疑租房

除此之外，还有很多思潮，比如害怕被房东赶走的这种说法，往往来自怀疑租房模式的群体，就是不信任房东，这种不信任其实非常合理，大城市和有钱房东可能表现还不错，但如果遇上了【穷山恶水】的房东，那你还是会体会到酸爽的

心态成本

再有，很多人看似理性，就是知道房价长期下行，提倡就应该卖掉现有唯一住房，然后全家租房住，这种其实在账面上确实很赚，你现在800卖掉的房子，同一套，以后可能500又能买回来，净赚300万，但这里的隐形成本巨大，不一定有那么赚，而再上升一层，我这里提出一个理论，叫【心态成本】，就是人活在世上，必须在内心让自己【自洽】，不然就一直处于惶惶不可终日的状态中，焦虑，不安，躁动，甚至抑郁，如果一直无法自洽，就一直内耗，这种心态成本其实极其巨大，而在众多【自洽】中，最典型的就是四个字——安居乐业，居有定所的踏实，就是人要有个完全属于自己的小窝才能踏实，才能算这个城市的一员，才能自洽，这种【踏实】论很普遍，【心态成本】不是想省掉就能省掉的，内耗和焦虑不是看看心理医生就能好的，改变内心往往需要大的多得多的外力才行，比如一次关于生死的经历

唉，聊着聊着又开始往哲学方向走了，但房子就是这样，因为它太大了，太贵了，对整个人生影响的权重巨大 

世界观和价值观是一个人成长轨迹的集合，很难说你看到经济数字后，就能改变内心，我就不再枚举，大量传统观念+执念，依旧是大家买第一套房的内核，你体感网上都说要改变心态，要租房等等言论获得高赞，但沉默的才是大多数

改善

上面说的是第一套房的购买需求，其实还有一大需求是改善性需求，就是想换个大房子的家庭，当然啊，这部分我建议你也是要先卖掉小房子，再买大房子，而不能先买再卖，国家非常重视这部分人，给了很多政策上的便利

毕竟你让那些没房的硬上车买房，现在很难劝得动，但改善性住房其实很好劝，而且改善性住房也是实打实的【做多房地产】，可能你的套数没变，但你本质上持有更多【房产价值】了，也是支撑房价平稳的重要力量，我在很久前的十四五规划那期就已经划过重点了，就是国家优惠和操作层面对【换大房子】的支持，十五五继续推进

我这里再说第四个观察，又是我自创的一个理论

绝对亏和相对亏

这个理论我起个名叫【绝对亏】和【相对亏】，就是咱们频道观众经常有那种，手里有几十套房子，一时半会儿卖不掉，看着房子掉价，很难受，比如其中一套1000万的房子掉到800万，那这200万的下跌叫【绝对亏】，但如果你旁边的1000万房子，掉到了850万，相对于你掉到了800万，你比别人多亏50万，这50万就是【相对亏】

这样比有个什么好处呢，你如果持有的资产是这个区域内比较好的小区，密度小，位置好，物业好，质量好，那你资产相对抗跌的话，你可能是【绝对亏】+【相对赚】

怎么说呢，就是你从1000万掉到800万，周边都从1000万掉到600万，那你就是相对赚200万，按照这个等式，就是亏200万=赚200万，而同理，我们得知，由于你的房子更抗跌，你跌200万，别人就会跌400万，那么你家房跌了300万的时候，旁边的破房子可能已经跌了600万了

所以你发现没有，那就是你跌的越多，那么你就赚的越多，房价越跌你越赚，听懂的话，把掌声打在公屏上

但是话说回来，这还真不是开玩笑

俗话说，自己的失败固然可恨，但兄弟的成功更让人揪心

看别人亏的更多，就是会爽，会让道心更稳 

我在大A亏了这么多，评论区不也都开香槟庆祝吗，所以啊，我们还是需要时不时往下比一比，看看那些更惨的来调整心态，尤其是在面对房地产这个巨大的深渊，尤其是咱们频道里资产A8A9A10，但是大部分是房产，资产下行的观众们

但是我这里不得不再强调一句，如果现实允许，还是巫师的6个大字，【早出手就是赚】

刚刚是对卖房人说的，咱们转过来再对买方说几个务实的思考

七，说给买方

做时间的朋友

如果说对于卖方是6个大字，那我对于买方就俩字——别急

因为现在是买方市场，越耗着你越赚，时间是站在你这边的，以前巫师讲资产配置要做时间的朋友，现在反过来了，时间天然就是你的朋友

所以遇事不决，或者觉得不爽了，就耗着，不用急于一时的成交，总会有更好的更便宜的房源，任何不愿意在价格上做出妥协的卖方，都会被市场教育——不必理会，只把机会给那些愿意割肉的，愿意狠狠给自己砍一刀的，那才是真心想卖的，因为这种才是清醒的卖家 

谁和谁的博弈

有人说，买房的过程，是卖家和买家的博弈，但巫师告诉你，在99%覆盖普通人的小区，本质都是卖家和卖家在博弈

为什么99%呢，因为要除去那些顶级豪宅、除去跟政治相关的资产，因为他们供给侧太少了，都是中国有头有脸的人，他们这个【小市场】有他们自己的玩法，你还是专注在你自己的【小市场】里，总之大部分供给充分的市场，都是“早跑原则”

二手房还是新房

而聪明的观众现在应该发现了，巫师的讨论范围都是现房，为什么不提期房，因为坑太多了，尤其是资金困难时期上马的项目，近年来交付的新房质量普遍堪忧，开发商为控成本严重减配，虽然死不了人，但漏水、隔音差、外墙脱落、消防不合格，电梯出问题、等等各种幺蛾子 

这种破房子你很难出手，所以这就涉及到另一个问题，质量差的房子未来维修成本极高，且难以协调业主共同承担，可能迅速贬值为“贫民窟”，与周边优质小区价差快速拉大，不但【绝对亏】，你还【相对亏】，亏中亏

贫民窟

你们有没有刷到过类似的论调，就是说高层住宅以后会变成贫民窟，刷到过的打个刷到，我们借此机会穿透这个事，就是：不是高层住宅会变成贫民窟，只要是质量快速下降的高密度小区，都会变成贫民窟，本质就是看【质量】的下滑速度

居住密度高可以加剧了老化速度，高层修缮成本高也可以加剧老化速度，本身质量就堪忧，叠加小区居民整体富裕程度不足，难以协调，也可以加剧老化速度

小区就像人体：电梯、供水、消防、垃圾处理、外墙等等都是它的“器官”。器官的寿命通常只有20-30年，这还是在你能好好保养的前提下，我们就假设你小区物业比较负责，35年后，这些器官也要大修或者大换，公共维修基金还是显得捉襟见肘，当然，你可以站出来，领导小区所有业主，共同出资，但有的人说：我凭什么出钱啊，有的人说：我家有病人，实在没钱，有的人说：我住一层，我也用不上电梯啊，有的人说：我房子都租出去了，我又不住小区里，等等等

在无尽的扯皮和争吵中，这些器官慢慢老去，隐患越来越多，外人来看房子，看着破旧的一切，不敢接手你这个小区的房子

这让我想到，大基建时代之后就会迎来大维修时代，咱们总是嘲笑纽约地铁站如何脏乱老旧，但这种老旧，也不失为一种【早就发达】的old money的感觉，现在建的越猛，那么以后得维修压力越高，希望我们在大维修时代依旧可以做到周全

说回房子的老化，其实这都还好，毕竟是自然老化，修修补补，只要死不了人，就还能凑活

最怕什么呢，就是还有人想更省，拒交物业费，和物业打擂台

虽然有很多不要脸的物业公司，但业主方面也不遑多让

物业

器官保养与检修依赖于物业体系的运转，也是需要钱的，你最好期待你小区的物业费能收上来，但如果有很多居心叵测的人，打着【不满意物业】的旗号，不交物业费，而且还没人管得了他们，他们发现，我不但站在了道德高地上，而且还真就省下了一笔物业费，让其他人交，就自己不交，但依旧享受基础物业服务，这招真不错，然后就很多人纷纷效仿，物业越来越收不到钱，不赚钱我还给谁干啊，然后就各种减配，减少服务，减少人员，放任安全隐患

电梯不断出问题，一直糊弄，直到不符合安全标准，从而停运，水管总是爆裂不断修补，最终没人管，外墙开始大面积脱落，还砸到了行人，又是来回扯皮没人管，你们每天回家都不敢走墙下，生怕下一次砸到的就是自己，收垃圾的人，来的次数越来越少，直到小区内到处都是臭味熏天，甚至无处下脚，你向街道反应，你打12345，大家都说努力帮你解决，但谁拿的出那么多钱呢

物业跑路的同时，有钱的、或者稍微有点能力的业主，一看这小区都是什么层次的人，也赶紧跑了，剩下一堆更无力的人，和那波爱闹事不讲理的人在一起自生自灭，当地街道，法院，各种第三方，来回扯皮，虽然在国家的相关保障上，还能维持你的基本生活，但久而久之，这个小区就成了贫民窟了，而且扬名千里，你这个小区成了全网有名的小区，甚至很多网红要来打卡，看看这个贫民窟到底有多臭，这个小区的房子再也卖不出去，彻底沦为笑柄和反面

到底怎么选

说到这，对于买房的人，视野应该很清晰了，就是评估小区【质量下滑】速度，比如看看是不是高层高密度住宅，看看其他住户的阶层是不是足够好，如果是期房，要审慎判断可能出现的质量问题，做好最坏打算

巫师这里给几条务实的建议

一是就选贵的物业，选有名的物业，就让物业把这个钱赚了， 

我的思考是，物业费很贵没事，因为你可以不把它当消费，把物业费当投资，高投入的物业是未来小区维护和资产价值的核心保障，就是好物业其实是在保护你的房价

第二是不选期房，要所见即所得

第三，比较务实的一条路是选择房龄5-10年，但公共区域仍维护得像新房一样的小区，看细节，比如电梯，垃圾桶，漏水痕迹、角落卫生，路灯损坏率等等

第四，尽量选择低密度小区，高知高干小区，富人区，哪怕单价更高，在有限预算内，尽量往上走一个层次，而不是为了贪图多一点面积往下走一个层次

巫师这个理论叫——宁当凤尾，不当鸡头

网上天天说要打倒资本家，要共同富裕什么的，别扯那些没用的，你就和这些人住在一起，放心，你会回来感谢我

其实高层也能买，富人住高层它也是豪宅，并不是高层就会烂掉，未来的“富人区，是高知高质高收入的业主们组成，这些人往往能够快速达成共识，愿意并有能力不断投入资金

第五，保障性住房目前还不算务实，位置偏远、申请繁琐，且可能因产权和收益分成问题引发后续纠纷，还是要谨慎

第六，特殊投资，如法拍房、城中村改造房，仅适合经验丰富的老油子，如果你的家庭没有丰富的市场和博弈经验，不要碰这些风险高，不透明的领域，除非你就是冲着交学费去的

第七，另一个核心问题是什么时候买，既然上面说了，可能下跌持续很久，那你是很难做到【抄底】的，只能找相对低点，市场上有个声音，就是观测房产税

房产税

说等房产税出了就是房价的低点了，就可以抄底了，首先他们说的房产税，指的是全国性的大规模的普遍的房产税，好像突然一下就开收，然后房价暴跌，跌倒底，然后就能抄底，但房产税从来不会这么收，房产税也是循序渐进的，很多地区已经开始小试牛刀，只是很低调

而且巫师委婉的说，咱们国家在水面下经历过一场，持续很久，涉及层次极高，而且非常戏剧性的大博弈，简直是大乱斗，混杂了阶层、政治、行业甚至还有口罩，还有一些敏感人物，从而为【房产税】这个事儿附上了极其特殊的意义

结果就是看似阻力重重，所以就有了其他媒体的一个普遍观点，就是房产税推进不了了，不敢收了，或者不能收了，这倒也恰好符合稳房价的预期

但巫师观点恰恰相反，房产税，很可能就是有一天突然一个【文件】，很简短几句话，说从明年1月1日开始收，简单直接暴力，没有那些乱七八糟的分析

你说你不愿意交，在那分析一大堆，四个大字，主不在乎

而且刚开始不疼不痒，但你如果还死活不愿意，那你这个房子的交易权可能受影响，你还反抗，那水、电、煤气，也可以受影响，反正没什么可抵抗的

国家真要试点的挺好，执行房产税，咔一刀，说弄就弄，就这么狠

那么在这个维度上，房价真正低点是什么呢，不是所谓的【利空出尽是利好】（打个叉），说的好像房产税以后就能大涨了似的，别做梦了，真正的【阶段性相对低点】，是通知了房产税，到房产税开始真正执行，这个中间时间多出来的那一大波抛盘，同时期的挂牌量会上升，你可以有更大的砍价空间，业主出售心态也迫切，买方就有施展的空间了

那为什么以后还是不会大涨呢，因为房产税不是终点，不是【利空出尽】（打个叉），对于持有房屋，还可以有更多税费，或者不叫税费，叫【保险】，比如安全险，电梯保养险，消防保养险，毕竟你也不想你家真变成贫民窟小区吧，当然不一定这个名目啊，我的意思是换个名字，本质上增加房子的持有成本，任何增加房子的持有成本的新政策，那也都是利空，所以别再谁一忽悠你【利空出尽是利好】，然后你又傻呵呵投资房产去了，房住不炒可不是跟你开玩笑呢

为什么以上说的都是阶段性相对低点，因为所谓的低点在这种超长期的下行趋势下，本质就不存在，总有更低的点，所以又回到了关键问题，你到底能不能接受租房，因为租房肯定是最赚的，中国这个离谱的租售比，怎么算怎么都赚，看这个图，租金回报率是从4%一路到2021年的房价的高点，也是租金回报率的低点1.3%，现在就算大幅回升至2%附近，甚至已经追上了5年、10年期的国债收益率，但2%也是个很离谱的数字啊

所以还是尽量租，看你具体情况，具体再次参见【说给卖方】那一章里的内容，反正就是能不买就不买，你要非得买，最多撞大运来个阶段性相对低点，但以后该亏还是亏，买完一家人住的开心，就别再关心价格了

八，最后一个建议

好了，写到这一共19991个字，其实这期视频回看起来，也不只是房价，还有很多哲学上的思考，你能看完，说明你能能消化长内容，不但你的认知属于较高一档，而且视频主题也决定了，你肯定也是有点财富积累的那批人，无论是买方还是卖方，你肯定再次优化了自己利益最大化的路径了，也欢迎你转给需要的人

当然免不了有人说这期海量的私货，毕竟经常有人在评论区调侃，说巫师这张B嘴太能“蛊惑人心”了，但其中一大部分人，表面上觉得我的观点有道理，好像是我说服了你，但其实更多是你内心深处就是这样的价值观，你以为是我选择了你，但其实是你选择了我

事实上改变一个人的价值观很难，我也没有“蛊惑人心”的能力，看看屏幕上是什么，因为巫师，就是内心那个你，而你，就是我

无论预测的正确与否，这期对的起自己的专业，我也乐意接受历史的检验，如果你因这期做对了选择，十年，甚至二十年之后，再回来给我个赞也不迟

那么巫师再说个最重磅的最后一条建议，就是我这18000字干了俩月，累个半死，你要有收获你最好狠狠狠狠给我点个关注（- -）（直勾勾的看着你）

老规矩文稿数据图表在老地方，关注后随便用，就说是你写的

资本永不眠，下期见